黄金时代二手房(黄金时代二手房价格成都)

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『昨天（2022年2月12日），万科董事长郁亮先生的一篇内部讲话刷屏了。大意是中国的房地产开发企业进入了“黑铁时代”，所以万科要去金融化降杠杆，回归制造业的本质，缩减规模，精简机构，节衣缩食，管理下沉云云。

从“黄金”到“白银”，再到“青铜”直至今天的“黑铁”，不是我不明白，这时代变化快啊！』

但是，作为景晖智库首席经济学家，房地产经纪、运营和服务行业从业超过20年的一位老兵，我认为：开发商的“黑铁时代”恰是经纪服务商的“黄金时代”。

其实，中国的房地产从开发为主的增量时代转为以交易、运营和服务为主的存量时代早就开始了，只是以前没人相信会如此之快，或者不愿意承认。尽管自2009年，北上广深四个一线城市的二手房交易量就超过了新房，且差距越来越大；尽管2020年8月，贝壳在美国上市，一度创造了6300亿人民币的市值，远超中国任何一个开发商（本人对贝壳的商业模式和扩张手段依然质疑）；但是2021年的“恒大债务危机”让大家不得不承认和相信，这一天真的来了。水退潮了，才知道谁在裸泳。开发商的超级信用和强势地位已成昨日黄花，现在是施工方不给钱就不干活，材料商不给钱就不发货，经纪公司不结佣金就不卖房。郁亮先生的话是大实话，其实开发商自己也早就布局了商管、物业、长租房、中介等领域，谋求转型，只是转型能否真正成功，尚存在不确定因素。2012年至今的10年，我一直代表中国的房地产经纪行业和长租房行业开展国际交流，也曾在我爱我家集团负责了五年的海外业务，期间访美几十次，包括和巴菲特的伯克希尔哈撒韦HOMESERVICES磋商合作三年，看到了美国每成交8套房产，其中7套都是二手房的现实，也接触了美国房地产行业各种类型的企业和各界人士。其实，在美国，房地产行业的代表型企业主要是经纪公司、运营公司和金融机构，开发商不是主角。很多房地产开发项目的背后是个项目投资机构，开发商只是代建商。今天，中国的很多开发商也在转型做代建。我们不能说美国的今天就是中国的明天，但是市场经济和城乡发展本身的内在规律是要敬畏和遵循的。

具体讲讲

为什么说房地产经纪服务商的

“黄金时代”到来了

01

从新房来看，这几年全国新房交易的GTV在17-18万亿的规模，是二手房的3倍左右，但是市场越来越从卖方市场转向买方市场，开发商在降价促销的同时对渠道的依赖度越来越大。以前代理商为了拿独家代理项目要向开发商交保证金，而现在某平台因为在某些城市的疑似垄断地位，可以要求开发商倒交保证金，否则就不开卖。三十年河东，三十年河西，但是时代发展的速度让河东到河西只用了三年。当然，垄断是不对的，谁向谁交保证金其实背后的本质是谁更强势。客观的讲，过往开发商对经纪公司的绝对强势地位正转化成双方今天的平起平坐，鄙视链正在变成彼此的尊重和理解，虽然有些开发商也试图通过自建销售渠道替代经纪公司和外部渠道，但是鲜有成功案例，只能是一种防御性制衡而已。地位的平等，意味着经纪公司可以从开发商那里争取到更高的佣金点位，更快的结佣速度，更好的商务条件。香不香，代理商、中介和平台自己心里应该有数。

02

从二手房来看，随着大规模开发渐近尾声，存量房交易将逐步成为市场的主流。中国走到每8套房产交易7套是二手房的时代，大概率不会超过10年的时间。关键，还有一个二手房交易的引爆点正在向我们走来，那就是房地产税的开征。今年，房地产税会在国内部分城市落地，大概率会针对多套持有，大面积持有的业主征收。其后果无疑会增加出售及出租的房源。而按照长效机制的逻辑，房地产税一旦推出就应该启动限购等行政调解手段的退出，从而增加自住型客源。更为重要的是，在不增加人民群众整体税负的大原则下，持有环节加税的同时，交易环节应该相应的减税，中介公司也许再也不用做“阴阳合同”了。房源增加，客源增加，交易环节减税，二手房交易量不大幅增加才怪。北京这些年平均一年二手房交易量也就16-17万套，相对于1000万套的存量池子，换手率不过1.6%-1.7%。美国每年的存量房换手率在7%左右，也就是说，房地产税一旦开征，二手房交易量很有可能会翻两番。对于房地产经纪公司来说，房价不重要，交易量才是关键，这跟证券公司是一个道理。

03

从房屋租赁市场来看，“租购并举”、“租购同权”已成国家战略。目前2.5亿的租房人口，5万亿的房租转移支付打底，未来只会更多，不会更少。过往一年，鼓励保障性租赁住房发展的政策层出不穷，而我正在向有关部门建议：发展长租房应该保障性和市场化双管齐下，双轮驱动。长租房行业的发展未来给运营商和经纪机构带来的商机是巨大的。特别是去年长租房被纳入了基础设施公募REITS范畴，未来金融资本的助力更是让长租房行业如虎添翼。

更为重要的是，存量时代的经纪服务商在养老、文旅、园区、社区服务、城市存改旧改、农村乡村振兴等领域还大有可为。

『综上所述，开发商进入“黑铁时代”的同时经纪服务商进入“黄金时代”，这是时代发展的必然，与其唏嘘感叹，不如顺势而为。我们看到许多开发商正在向运营、服务、二手房交易领域转型，我们也看到过往的经纪服务商正在通过数字化、多元化的发展谋求迭代升级。科技应用场景化，作业管理精细化，服务品质专业化，再叠加金融创新（REITS）的演进，中国的房地产行业从增量转向存量的明天仍然是一片光明的！而打打闹闹了二三十年的开发商和代理中介公司很有可能会殊途同归。』

一切过往，皆为序幕！

让我们不忘初心，砥砺前行，

一起向未来！

景晖智库首席经济学家胡景晖

2022年2月13日星期日

于北京通州

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