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白云又有一条村开始启动改造，又是“熟悉的身影”白云城投集团。

上周五，白云城投集团与京溪街道办事处举行京溪街城市更新前期服务合作意向书签约仪式，标志着京溪村改造工作正式启动。

白云区发布旧改“330”新规后，整个区的旧村改造速度明显加快。作为改造“排头兵”的白云城投集团或是新规受益最大的一方，今年频频成为各村的前期改造服务商。

图片来自：白云城投

本次签约合作已是白云城投集团继石门街红星村、鹤龙街黄边村、嘉禾望岗村等签约实施后的第7个城市更新项目。

早于2018年8月份，京溪村已经完成改造意愿的表决，村民同意率为83.81%。彼时，市场消息称，目前富力地产已经介入到该村的改造工作中。

将近三年时间过去了，京溪村的资质如何？什么因素阻碍着它的改造进程？今天让我们来聊聊。

01

现在，京溪村有一个很简练的别称：“黄金城中村”。

顾名思义，它的地理位置十分优越。京溪村位于白云山东麓，处在广州市城市新中轴线北端、白云区东部科技创新带南部起点。

交通上，京溪村在广州东站北部、天河客运站西北部，临近地铁三号线“京溪南方医院站”；同时，南北走向有广州大道北、沙太路，东西走向有京溪路、怡新路。

可以看到，这里有快速通往深莞惠等城市的高铁站，抵达南番顺、白云机场等区域的高速主干线，3个站到“广州东站”、5个站到“体育西”、6个站到“珠江新城”、半个小时到“机场北”。

京溪村聚集了高铁、高速主干线、地铁站等于一身。同时，村的南部临近天河区繁华地段，广州东站、天河公园等商圈。

如此重要的区域优势，京溪村周边早于引来了众多开发商驻地。房产交易机构信息显示，京溪村目前周边楼盘均价为4.24万元/平方米，包括合生-云山熹景、佳兆业-天御、恒大-御府、万科天河御品、君华香柏广场等。

其中，佳兆业项目均价达到7.44万元/平方米，为目前片区均价最高的楼盘。

此外，目前广州地铁18号线北延段（广州东至花都天贵城际）规划中，将设有7个站点，包括京溪路、白云东平、白云城市中心、方石、凤凰南路、马鞍山公园、花城街。

这也意味着京溪村有望成为一个双地铁站的区域，并且可以直达白云城市中心、空港经济区、花都中心区、花都万达文旅城等重点商旅圈，无疑京溪村的地段价值更上一层楼。未来整个片区的楼市热度可以想象

02

交通发达便捷之余，京溪村还是一条有着千年历史底蕴的村落。

这条村在唐朝开始兴盛，其中京溪古道是唐朝科举考试时，广州一带考生赴京赶考的必经之路，也有不少富商达官贵人到这里歇息或经商。

整条古道东起沙太路、西连广州大道北，直到白云山风景区，全长约1公里。而古道两旁现在还保留着旧时的“潘、冯、李、苏”四姓大祠堂，以及观音堂、二帝古庙。

不过，现时的京溪古道没有了昔日的繁华，更多的是城中村的逼仄。从下面走过，往上望，两旁房屋向外延伸、加上餐饮挂起的广告牌、遮阳伞，几近要遮盖着整个蓝天。

早前广州乐居走访京溪村发现，这条村异于其他城中村“脏乱差”，村内整体面貌整洁、干净。

村内目前基本为宅底商，商业业态基本为便利店、小型商超、早餐店、药店、水果店、平民理发店、五金店等，以及不少民房改建为公寓进行出租。

道路虽然规划有序，但是路面普遍较为狭窄，基本是单向车道；并且，村内较少公共停车区，导致较宽的车道两旁停满了车辆。

好的一面是，京溪村目前虽有不少握手楼，但大部分通道整洁干净，采光充足。

此外，2019年末，白云区政府围绕京溪古道重点打造了一段500余米的青砖绿瓦特色街巷，同时重修了沿线的休闲娱乐设施，比如重点提升项目乡约广场，使得居住环境有所提升。

03

早在2018年8月，京溪村开始谋求全面改造。彼时，京溪村举行了村民旧改意愿投票，同意率达到83.81%。

签约之后，该村改造工作没有得到进一步的推动。城更君翻阅京溪街道官微近三年动态发现，目前改造动态大部分为社区微改造、核心道路重修、白云山片区“退地还绿”、社区卫生环境提升等，全面拆迁、改造方面却一直没有动静。

仅在2019年5月份，京溪村留用地旧改升级产品“现象SOHO创新中心”举行动工仪式。该项目被纳入2019年广州市重点建设工程项目，建筑总面积为两万多平方米，计划建成为集创新、办公及商业综合于一体的创新中心，预计于2021年正式建成对外开放。

到了2019年6月份，京溪村开始进行基础数据调查招标工作。资料显示，京溪村辖区面积0.8平方公里，现村民人数约为3600人，村民自有房屋和集体物业约1900栋，村民及集体经济收入以物业出租为主。

造成京溪村推进缓慢的核心因素或许有两点：合资房（部分为小产权房）、规划调整。

实际上，村民进行表决后，网上流传了一篇名为《关于：广州白云京溪村拆迁、改造的居民诉求书》的文章。文章称：村内旧改表决会中，合资建房（小产权房）的居民没有得到听取邀请。

因为合资建房大部分为无证件或拥有集体的宅基地证，没有法律保护。遇到纠纷时，权益归属难以划分。而在旧改过程中，开发商需要获得相应的产权才能启动改造工作，产权不明会延迟改造进程。

广州乐居走访时发现，京溪村宣传栏中，出现了罕见的“出售”、“急售”等字眼。同时，询问村委并没有得到解决方案。这让京溪村的旧改工作陷入了“拉锯战”。

另一个核心因素是，2020年初，白云区突然叫停区内多个旧村改造的前期工作，其中包括京溪村。对此，市场普遍认为主要原因是白云区希望处理违建问题、重新配置土地资源，以及整顿腐败和不正当竞争等问题。所以，2020年白云区旧改“交白卷”亦可以理解。

2020年底至今，白云区通过城市更新专项规划、旧改“330”新规、工作方案、实施意见等方式“一路破冰”，使得整个区的旧改“炙手可热”。

而三年没有动静的京溪村，又作为重点城市更新片区，终于迎来了白云城投的介入，无疑正式驶入快车道。根据白云区“十四五”规划，京溪村所在片区将打造为粤港澳大湾区智慧医疗和生命健康基地。

未来，白云城投完成前期改造工作后，会确定是落入富力地产的口袋吗？

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