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川派房企正黄集团降速高价拿地不再

本报记者/陈雪波/童海华/成都报道

此前几年多次高价拿地的正黄集团有限公司（以下简称“正黄集团”），如今开始减速刹车，放缓投资步伐，投资偏好趋于谨慎。

2月13日，正黄集团有限公司（以下简称“正黄集团”）转让子公司德昌县正黄置业有限公司（以下简称“德昌正黄”）31.12%的股份。

在克而瑞典型房地产企业销售榜单中，正黄集团在2020年的房屋销售面积排在四川省内第9位，达到107.27万平方米。但四川华地研究院统计数据显示，正黄集团在2020年拿地金额、拿地面积均未能进入省内前20名。

正黄集团在回复《中国经营报》记者采访时表示，公司之前的高溢价拿地均获得了应有的利润回报，近年来拿地溢价率很少有超过50%，会更加关注项目的稳健发展、利润和区域的未来潜力。

再回成都

“百强正黄，礼遇西贵。”在成都市郫都区的正黄·翡翠堂项目外墙上，这样的标语十分醒目。2019年3月28日，正黄集团拍下成都市郫都区郫筒镇凉水村二、四社48.32亩地块，成交楼面价8400元/平方米，溢价率52.7%。

2020年的6月8日和9月10日，上述地块先后两次开售，均因摇号报名人数不足进入顺销。如今项目已经开盘9个月，置业顾问告诉记者，项目现在剩余三四十套房源，距离交房时间还剩12个月。在施工现场可以看到，多个楼栋已经封顶。透明房产网信息显示，该项目去掉车库后总共有511套房源，到3月16日仍有189套处于“在售”状态。

正黄集团于2003年在四川遂宁成立，起步之初以建筑为主营业务，随后公司投入房地产开发。其实早在2006年正黄集团就曾在成都市区核心位置开发了住宅项目正黄·上岭，后2010年又在成都开发了集商业、住宅、商务公寓于一体的产品正黄·金域国际。但此后成都市场再鲜见正黄集团身影，该公司转而在国内的西南地区、华南地区、华东地区三、四线城市开发项目。时隔9年，正黄集团再次回归成都拿地，但布局在了成都二圈层的郫都区，距离市中心天府广场直线距离达21公里。

正黄集团在其他城市开发完成的项目，则不断遇到后续问题。1月22日，宜宾市叙州区住房和城乡建设局发布《关于对“正黄·翡翠堂”工程相关责任单位的通报》，称因环保问题，该项目于2020年8月21日已被宜宾市叙州区住房和城乡建设局列为在建项目重点监控对象，屡次被发现存在重复问题。经研究决定，对“正黄·翡翠堂”项目的监理单位和施工单位记不良行为记录，并取消该项目一切评优评先资格，同时对该项目的综合评价做降级处理。

2019年12月，位于西昌的正黄·金色学府项目曾被报道存在贯穿性裂缝。今年3月，自贡市广播电视台报道，位于自贡市的正黄·翡翠公园项目涉嫌“虚假宣传”。

记者向正黄集团发送采访函，正黄集团随后回复称，公司并没有把郫都正黄·翡翠堂项目定位成快周转的项目。且该项目目前利润已经达到预期，销售已超过80%，预计2个月内全部清盘，公司对这个项目的销售进度和利润都非常满意。对于在其他项目工程中出现的瑕疵，该公司表示会“始终坚持不回避、不推诿，直面所有的问题”。

拿地减速

高溢价拍地，过去曾是正黄集团的常规操作。2020年5月，正黄集团在四川自贡拿下的地块溢价率高达83%，总价1.46亿元。在那之前，正黄集团于2018年2月拍下的遂宁城南核心区地块溢价率为142%；2017年5月在浙江嘉兴海盐拿地溢价率达169%；2017年10月在广东惠州拿地溢价率更是达到了罕见的356%。外界也因此将正黄集团视为偏好激进拿地的地产企业。

正黄集团按照高端定位开发的住宅项目普遍回款周期较长。与此同时，正黄集团有大量来自信托、小额贷款公司等渠道的资金，去年“暴雷”的四川信托正是其资金来源之一。

据媒体报道，四川信托曾为正黄集团频繁发售信托产品。2018～2019年，四川信托为正黄集团先后发售“雅安正黄股权投资集合资金信托计划”“遂宁正黄股权投资集合资金信托计划”“正黄学府天骄集合资金信托计划”等信托产品，累计涉资逾10亿元。此外，天眼查信息显示，上海爱建信托、万向信托、重庆两江新区宗申小额贷款有限责任公司等也依然是正黄集团的质权人。

2020年1月8日，正黄集团曾被遂宁市中级人民法院列入被执行人，执行标的35.46万元。

不同于早些年的连续激进拿地，2020年开始正黄集团土地储备速度明显减缓，四川省内拿地排名不再靠前。

今年2月13日，正黄集团转让子公司德昌正黄部分股权，转让完成后，正黄集团持有该公司股份从100%下降至68.88%，由宜宾正鼎企业管理咨询合伙企业（有限合伙）持股31.12%。公开信息显示，德昌正黄经营范围为房地产开发经营，注册资本2100万元。该公司在凉山州德昌县开发有正黄·金域香江住宅项目，已于2020年9月13日开盘。

正黄集团回应表示，被大家关注的所谓“高溢价”项目多是4年前获取的，如浙江嘉兴、广东惠州、肇庆的项目，这些项目目前均已售罄，且获得了显而易见的利润。“随着城市的发展，土地市场的高溢价是相对的。”而近年来，公司获取项目的溢价率很少有超过50%。2021年到目前3个月时间，公司已经在嘉兴、雅安、西昌、射洪等地获取了5个项目的土地。

对于公司与四川信托的资金疑团，正黄集团解释称，该公司与四川信托仅合作了5个项目，只占公司项目总数的6%，其中4个项目已经结清，只有2019年12月20日签订的协议还在执行中，整体资金情况非常稳健。

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