青岛黄金岁月(青岛黄金岁月房价)

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文/图半岛全媒体记者陈邵华郑成海赵耀光

随着外地品牌物业公司不断来青跑马圈地，青岛本土物业正面临着新的“内忧外患”。7月7日，记者从青岛市物业服务保障中心获悉，目前，全市营业范围包含物业管理或物业服务的企业共有近2万家，实际从事且有物业服务项目的企业已达1000余家，其中颇具规模和实力的物业公司只有百余家。对此，青岛市委党校教授刘文俭建议，引导扶持物业管理公司走品牌化、规模化发展道路，扶持发展物业管理集团，吸收中小型物业公司加盟，使其走平台化、连锁化、规模化、规范化发展道路。

＞＞调查＜＜

外来品牌加速“跑马圈地”

7月7日，在市北区鞍山一路88号黄金岁月广场门口，居民们围坐在一起打起了扑克。楼下大院里，大人们坐在长椅上乘凉拉家常，孩子们快乐地奔跑嬉戏。一楼公告栏里，张贴着多份写给物业的感谢信，物业办公室四面墙壁上挂着20多面锦旗。这栋30多层高的居民楼里住着1000多户，几年前因电梯屡屡发生故障等问题，这处小区频频登上各大媒体。如今，这里发生了巨大的变化。

市北区鞍山一路黄金岁月小区，物业人员为业主提供帮助。

“自我住进小区以来，这已经是更换的第四家物业公司了。”家住709户的李大爷告诉记者，他今年70岁，在这里住了10多年，之前在这里服务的是本地物业公司，有几家干不下去了，选择在半夜偷偷撤走。现在的这家公司进驻以来，解决了困扰居民多年的难题，确实付出了很多。“平时家里换水管，物业接到电话就上门了，连材料费也不收。”李大爷说。

深圳润华物业孙海涛经理告诉记者，该公司进驻小区三年来，在原有两部电梯的基础上又增加了四部电梯，彻底解决了困扰大家多年的出行难，还安装了其他相关设施，总共投入了20多万元。他告诉记者，入驻以来小区物业费一直没上涨过，“每年收取的费用仅够发人员工资，整个项目一直处于亏损状态。”

记者走访了解到，不少外地物业公司纷纷加快了在青岛市场的拓展力度。比如，在市北区银川西路上的香山美墅小区，业委会解聘了提供多年前期物业服务的一家本土物业公司，引进了知名企业龙湖物业。在李沧区青山路上的福林苑小区，一家本土物业公司撤走后不久，润华物业进驻小区开始提供服务。润华物业孙海涛经理告诉记者，进入青岛市场8年，进驻项目已达18个。“仅在2021年，我们在青岛就接手了三个项目。”

黄金岁月小区，新物业公司进驻后解决了电梯频频停摆的难题。资料照片

据了解，目前，在青岛物业市场，外来知名品牌包括万科、碧桂园、龙湖、绿城、保利、金茂、中海等一大批企业。以即墨区为例，2022年在该区从事物业服务的企业共达69家，其中来自外地的物业大鳄机构包括中粮地产、金科智慧、北京均豪、深圳物华、绿城、北京万科等。

长华（山东）不动产服务有限公司孙经理说，外来物业公司大多是各大地产商自带，青岛本地一些大型地产公司也都有自带物业，“地产商一般都把项目交给自己的物业公司来管理。”孙经理认为，众多外地巨头来青进军物业市场，也进一步加剧了市场竞争，导致一些小物业公司想靠自己做起来面临极大困境。

黄金岁月小区，新物业公司进驻以后增设了许多设施。

实力品牌企业“百里挑一”

“因为物业企业没有资质限制了，这几年数量出现明显增长。”7月7日，青岛市物业服务保障中心相关工作人员透露，根据市场监管部门系统数据，目前全市营业范围包含物业管理或物业服务的企业共有近2万家，实际从事且有物业服务项目的企业已达1000余家。“从物业企业审核资质取消之后，成立物业公司不需要到主管部门备案和审核，市场上什么样的物业公司都有，现在的市场相对更加开放。”工作人员解释说。

长华（山东）不动产服务有限公司孙经理说，对众多外来地产物业而言，有地产商给予资金支撑，运行起来相对容易，但对相当多的中小企业而言，没有足够的资金支撑，经营并不轻松。以交房维修为例，如果属于地产物业，地产商往往会提供维修保障资金等，让物业来维护他们的品牌，这属于小投入大回报。对于非地产物业而言，这方面的工作就比较难开展，有时候联系开发商过来维修，对方爱理不理，结果业主们将矛头都集中到物业这边来了。“对非地产物业而言，与地产物业进行竞争时面临着很多劣势。”

“工资少、待遇低、人员流动性强，这也是物业行业发展不起来的原因。”孙经理说。不过，面对竞争，他坦言也有自己的应对策略，比如，扩大成本、做好服务，提供一些额外的增值服务，以此提高业主满意度，在此基础上争取更多的项目，用薄利来赢取市场。“现在很多项目在选物业时都会考虑品牌，这无形中就让中小企业眼睁睁地看着机会失去。”

记者查询发现，中国指数研究院发布的2022中国物业百强榜单显示，青岛本土物业公司只有三家。青岛市物业服务保障中心相关工作人员透露，目前青岛颇具规模的物业企业数量占从事物业服务企业的百分之十左右，共有100多家，例如保利、龙湖、绿城、瑞源、新时代等。市北区物业协会秘书长张砚秀介绍，从市北区来看，好的本土物业，比如城建、恒福、广和、颐欣中等头部企业都称得上品牌企业，其管理模式并不次于外来大品牌。

张砚秀坦言，如今，一些物业公司存在参差不齐的问题，很多小的物业公司手里只有一两个项目，其专业性也不强，物业协会每年都开展相关培训。新安全生产法实施以来，物业主管部门也推出了一套新的安全体系文件供小型物业企业使用，提高其物业服务质量和水平，使其尽量能达到青岛市物业管理相关要求。

7月2日，江西路名都城小区，物业人员正在作业。

选聘物业期待“参考榜单”

《山东省物业服务企业信用信息管理办法》规定，物业主管部门可定期通报物业服务企业信用等级情况，并将企业信用等级作为实施分类监管以及前期物业服务招标、业主大会选聘物业服务企业、表彰评选推介等活动的重要参考依据，实行守信激励、失信惩戒。

2019年8月，青岛市住房和城乡建设局公布了第一批物业服务信用评分“红黑榜”企业名单，其中物业服务信用评价“黑榜”共有十家企业上榜。当时，这份红黑榜引起众多市民的关注，但此后再也未见到此类名单出炉。夹岭沟花园小区业委会主任张鹏说，不少小区在选聘物业公司时，除了要查看相应资质、了解整体实力外，一般还会到对方正在管理的项目现场进行实地考察。他认为，“如果主管部门定期公布物业行业的监管情况，尤其对一些劣迹斑斑的企业及时予以曝光，这样可对物业公司起到制约作用。”

青岛市物业服务保障中心相关工作人员透露，该中心信用评价部专门负责企业信用管理的事项，之前，青岛有自己的信用评价系统，山东省住建厅建立了全省的统一信用评价系统后，地方的相关数据没有大的灵活度了。此前，青岛市也曾建立了自己的物业服务企业信用档案系统，山东省住建厅建立了全省的统一信用评价系统后，要求各地并入，岛城物业服务企业信用档案系统就失去了效力。

全省物业信用系统为何在网上找不到入口？青岛市物业服务保障中心相关工作人员透露，该系统不向公众开放数据。成立一个物业服务企业要进入这个系统需到区里进行申请，填写相关信息，包括企业成立时间、从业人数、管理规模等等，平台会给出一个基本的分数评定，再根据每年的评优情况比如是否受过处罚等加减项，得出最终的企业信用分。全省物业信用系统对物业服务企业的影响客观来讲主要是对一些大企业，尤其是一些需要扩展规模的大企业有一定的约束力，因为其在招投标和评优时，会作为参考依据。“但是对于小企业来说，不需要备案和资质审核，也没有去扩张和招投标的打算，对于这类企业约束力就比较小。”

青岛市物业服务保障中心相关工作人员还表示，选聘物业公司一般是业委会根据业主大会的授权邀请招标，通过公开招标的形式选聘物业公司，目前不大存在物业企业过度包装的情况，因为物业公司要到小区进行路演，在竞标过程中以及入驻小区前会跟业主进行充分互动，对承诺事项以及公司资质进行充分的公示、公开。“除非有业委会存在暗箱操作的情况，才可能会出现过度包装等问题。”

夹岭沟花园小区，物业公司撤走后，其办公室所在地已被拆除。

＞＞分析＜＜

缺监管，部分业委会的权限过大

市北区物业协会秘书长张砚秀说，物业作为社会中的细分行业，做了很多公益工作，但它同时也是企业。“比如疫情防控中，很多物业企业做了很多工作，政府工作报告中也提到把物业公司纳入防疫体系当中，但社区和街道都有一部分防疫经费，物业公司尤其是青岛的物业公司并没有这块费用。”

张砚秀认为，物业和业委会应该是和谐的合作伙伴关系，但是实际操作当中，对业委会的监管存在空缺，业委会应在街道办事处和居委会的监管下运行，但是街道办事处和居委会对物业公司的管理比较多，因为物业是企业，业委会属于自治组织。他认为，当前一些业委会的权限过大。例如，有些小区公共收益都在业委会手里，但是按照物业管理条例以及相关规定，3个月要公示一次，但目前为止仍未执行落地，有些业委会就把这部分公共收益放入了自己的账户，有的甚至自己去理财，真正需要用于公共维修时，物业公司向业委会要钱却要不出来。

他告诉记者，今年，按照省里要求，物业部门组织了一次安全检查，协会也开展了地毯式检查。最近出现了一个问题，专家提出消防设施瘫痪的一票否决，协会向市北物业部门提出，设备是全体业主的，物业公司对消防安全有所作为，发现后报告并提出整改措施，但是很多小区的公共收益在业委会手里，有的业委会不肯支付这笔费用，协会就向物业办提出不能给物业公司一票否决。电梯的大修应该用公共收益或者公共维修基金，但是真正落地时，很多业委会因为权限过大，相应监管力度不够，把公共收益放到个人口袋里，这是侵害物业公司和业主权益的行为。“针对安全检查重点问题致函各街道办，请他们协助物业找业委会来解决公共收益等相关问题，这是我们最近要做的工作。”张砚秀说。

青岛市物业服务保障中心相关工作人员表示，从顶层设计来说，鼓励成立业委会，但是对于业委会的监管，无论从民法还是省里及市里的政策法规上没有明确的监管政策和手段，顶层设计是缺失的。“法无授权不可为，作为地方行政管理部门没有正确依据或者法律法规授权去对业委会做相应的监管。”

市北区海岸锦城三期，小区志愿者将一片空地改造成小花园。

＞＞声音＜＜

谋发展，引导扶持物业管理集团

青岛市委党校教授刘文俭建议，物业办、街道和社区要充分发挥业主选择物业公司的权利，根据考核结果淘汰管理水平差、服务不合格、业主不满意的物业公司，让信誉好、服务优、软硬件设施好的物业管理企业来兼并差的企业，支持服务好的物业公司做大做强。

刘文俭还建议，出台小区物业管理办法及服务标准体系，建立物业管理服务质量检测评估机制。在区物业办、街道办事处领导下，以社区为单元，由居委会负责组织有关专家、居民代表，形成第三方评估小组，实行季度抽查、年度评估制度，对辖区物业公司的管理绩效进行评估和小区物业星级管理。区、街根据各社区推荐情况，评选出年度五星级物业公司、优秀小区，在各平台网站媒体予以公布并给予奖励。

在多位业内人士看来，物业公司应该走品牌化发展之路。

“从物业管理本身的特点来看，物业管理公司走品牌化、规模化、连锁化发展道路，发挥整体优势和规模经济优势，既是市场竞争的必然结果，也是物业公司节省管理成本、实现可持续发展的需要。”刘文俭还建议，引导扶持物业管理公司走品牌化、规模化发展道路。要扶持发展类似锦江酒店管理集团、如家连锁酒店类的物业管理集团，其职能定位是吸收中小型物业公司加盟，为中小物业企业提供服务、技术、标准等，管理加盟的物业服务企业，使其走平台化、连锁化、规模化、规范化发展道路。探索支持物业公司围绕小区居民需求，拓展服务范围，例如老人及残疾人日间陪护、日用品商店、便民早餐、家政服务等。

北京浩天（青岛）律师事务所邹律师也指出，物业公司应该走品牌化发展之路。“崂山区上百家物业公司，却没有真正的大品牌，因为很多大品牌往往只拿新盘。以海信为例，新盘体量很大，而且新盘在五年之内最有赢利点，因为一切都是新的，没有成本的复杂付出，而且有开发商扶持，开发商要保证品牌，也会把物业服务作为着力点。而大量的二手盘在把前期物业换掉的过程中，可选择的品牌太少。”

作为书香门第小区业委会主任，邹律师曾建议，每一个区级的政府平台公司可针对这一行业组建高中低三个档次的控股或独资的物业公司。他认为，物业只要形成品牌，它的规模化效应非常明显，物业公司保安等人员的调用以及规章制度和格式化、规范化的建立，也非常顺畅。“高档楼盘可以参与竞标、可以参与新楼盘的接管，中端可以参与很多小区在更换物业过程中的量身定做。很多小区没有物业，一旦小区出现真空，如物业半路走人或者小区混乱等状况，低端物业公司可以直接作为临时接管，而且收费等问题的过渡都会非常顺畅。”

江西路名都城小区，保洁人员对小区设施进行消杀处理。

＞＞展望＜＜

化纠纷，建平台打破信息不对称

“从物业企业资质取消以后，物业服务行业鱼龙混杂是个客观事实。”青岛市物业服务保障中心相关工作人员表示，此前进入这个门槛，物业服务保障中心有一个资质监管的职能，现在全向市场放开，尤其是二手盘成立业委会选聘物业公司，这种完全由业委会自主选择没有明确的监管手段，对于物业服务保障中心来说，只能努力解决小区的信息不对称问题。“小区里出现了纠纷，物业服务保障中心会根据相关规定推动物业企业把服务、收费及其他承诺事项进行公开。”

“其实，现在很多问题都是因为信息不对称造成的，比如小区的车位是怎么分配的，公共收益是怎么花的，很多小区业主没有渠道去知情，或者当下公开的手段导致了人为操作的空间。”这位工作人员还介绍，去年，青岛市物业服务保障中心做了一个三公开的工作，推动小区的信息公开，让全体业主去知晓，通过科技赋能的形式，按照住建部智慧物业试点城市建设智慧物业管理服务平台。目前，平台的业主端和街道办事处以及业委会端已经上线，推动业主、业主委员会、物业企业和行政管理部门、街道办事处和市区物业管理部门都在平台上，业主有问题可直接在线上跟相关企业或者政府职责部门反映，从而建立起线上沟通平台和议事机制，推动小区内公共事务的公开。

“下一步，市物业服务保障中心要推动这些事项全部在平台上公布，小区业主可以通过这个平台查询物业服务合同、公共资金收益是怎么花的，小区车位如何管理的、电梯维保合同是怎么签的、怎么约定的，物业服务合同是怎么签的、怎么约定的，让业主对小区的公共事务有知情权，从而消除因为信息不对称造成的一些相互猜忌或矛盾、纠纷。”这位工作人员说。

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