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2021年的宏观经济形势演进出乎很多人的意料，2021年的房地产行业走势同样出乎很多人的意料，之所以这么说，是因为大家大都只猜到了故事的开头，而故事的中间和结尾要么是没有猜到，要么是超出了预期。

黑天鹅事件发生以来，全球性的货币宽松环境大幅、全面推升了资产价格。在“稳”的前提下，国内经济率先开始复苏，房地产行业也不例外。然而，从市场转暖到“三条红线”政策出台，到部分城市调控政策升级，再到“金九银十”的消失，行业面临流动性（债务）危机，房地产税试点方案出台，接着又在年底迎来了政策暖风，2021年的房地产行业走势可谓是一波三折。

一、2021房地产行业总体情况简要回顾

根据国家统计局网站披露的数据，今年1-11月份，商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%，比2019年1—11月份增长6.2%，两年平均增长3.1%。11月末，商品房待售面积50165万平方米，比10月末减少138万平方米。显然，如果仅从销售量和库存看，地产行业整体健康度并不像有些人认为的那么悲观。

（图片来源：国家统计局网站）

从全年具体走势看，一季度楼市火爆，无论是一二线城市还是三四线城市，商品住宅成交面积同比都大幅增加。一季度50个代表城市商品住宅月均成交面积约3400万平方米，在2020年同期低基数下，同比实现翻倍增长，但即使与2019年同期相比，增幅仍在三成以上，楼市呈现量价齐升的局面，特别是北上广深等一线城市以及杭州、南京等热点城市，成交面积与2019年同期相比，增幅均在7成以上，创下同期历史新高。而头部房地产上市公司一季报披露的信息也从侧面证实了这种情况，碧桂园、万科一季度销售收入增幅都在30%以上，同期相关房地产上市公司股票表现也不错。

楼市的火爆行情引起了相关城市的高度重视，从1月份开始，上海、深圳等城市接连出台楼市新政，在重申房住不炒的同时，还从限购、限贷、限售、土拍等方面不断加码，此后杭州、成都、西安、东莞、嘉兴等多个房价上涨较快的城市也迅速跟进，据不完全统计，约22个城市升级了调控政策。

于是从4月份开始，先是二手房市场出现明显萎缩，接着在5月份新建住宅销售降速，继而金九银十落空，11月恒大被管控的消息更是降低了市场的预期，购房人的情绪降到了冰点，与此同时，在“三条红线”的压力下，开发贷进一步限制，预售资金监管力度也在不断加强，地产企业海外债、信托融资被全面严控……。

因此，尽管从数据上看2021年楼市是增长的，但全年走势明显高开低走，进入下半年来，无论是房地产开发投资增速，还是住宅成交面积乃至成交价格都出现了明显的回落，并一路走低，显然，楼市的发展趋势已经变了，并且这种趋势反过来进一步影响了市场对楼市的预期。

（图片来源：国家统计局网站）

至此，包括部分行业人士在内，市场大都认为2021年事实上已经成为房地产行业的“拐点”，这意味着房地产作为中国经济最重要支柱的黄金时代正式结束了！意味着房地产行业与中国经济整体一样进入升级和转型阶段！意味着房地产开发企业要尽快找到新的发展模式！还意味着房地产行业的投资者要转变投资理念！

这就是楼市的新常态！在新常态下，房价稳、政策稳，财务状况健康，资产质量好，发展稳健的房企将会迎来更好的发展机会。

二、2022年房地产行业展望，机会在哪儿？

过去十数年中楼市“拐点论”被多次提起，但从没有哪一次能与此次相比，能得到市场如此广泛地认同，尤其是全行业面临流动性危机的情况下，行业一些头部企业，比如恒大、华夏幸福等2020年度十强企业的滑落，更是标志着房地产行业已经进入了一个全新的发展阶段。

“沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春”，一些企业掉队了，反而会进一步提高行业的集中度，某种意义上讲，上述企业的没落，也是碧桂园、万科、保利等同样是头部企业的机会。毕竟中国有着全世界最多的人口，有着全世界最为庞大的中产阶层，年轻人总是需要买房，每个人都希望能住上更好的房子……只要这些需求在，房地产行业的机会就永远会在。虽然房地产行业对国民经济的支撑作用在逐步减弱，但因为关系到上下游100多个行业的发展，依然是最重要的产业之一。

近期，有两件事对分析楼市走势很有参考意义。

一是12月8日-10日在北京召开的中央经济工作会议。会议在重申房住不炒的同时，提出“加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”其中“探索新的发展模式”、“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”都是首次提出，这是预判2022年楼市的重要信息。

二是央行宣布从12月15日开始实行新一轮降准。消息披露之后，A股房地产行业指数领涨。显然，与市场预期美联储在2022年将会加息的情况下，中国释放的是积极的财政政策信号，未来将会采取适度宽松的货币政策，这对改善地产企业的财务状况、改变投资者对楼市的预期非常关键。

两者联系起来看，在“稳”的背景之下，在2021年大幅去杠杆，在部分头部企业遭遇严重危机的前提下，我们完全可以认为，房地产行业最坏的时机已经过去，接下来到来的将是充满全新机会的新阶段。

1、2022年买房人的机会在哪里？

过去20年是楼市的黄金时代，房价涨得快，现在黄金时代结束了，却并不意味着房价将会进入下跌趋势，实际上2008年、2011年、2014年，楼市都曾经出现过短暂的低谷，回过头看，每一次回调都是买房的好时机。现在可以确定的是，楼市很有可能会加速分化，这也是“因城施策”的现实基础。

这两天媒体都在报道一些去鹤岗买房的人正在离开，原因是当地房价虽然很便宜，几万元就能买一套，但是没有工作机会，再呆下去，生存都会有问题。国家统计局网站公布的统计数据同样表明，热点城市量价齐升，经济不好的地区量价齐跌。

（图片来源：国家统计局网站）

最近，已经有深圳等城市传出房贷利率下调的消息，这就是非常明显的信号。

2022年，对买房人来说：

从时间上可以预期的是：2022年的楼市大概率会在上半年延续2021年下半年的低迷走势，下半年开始回暖甚至全面反弹、加速。因此，对买房人来说，明年一季度、二季度大概率是买房的好时机。尤其是对刚需客而言，期待房价大幅下跌是不现实的事情，因为楼市调控的目标是稳。而对投资人来说，热点城市、热点区域依然是选择的重要依据，但即便是热点城市，也要放弃买入后会大涨的想法，在安排买房计划的时候，不妨更从容一些。

2、2022年，地产类上市公司的投资机会在哪里？

首先，行业洗牌将会加速，优质企业优势将会扩大，地产行业新格局呼之欲出。

那么，什么样的企业才是优质企业？高周转、高杠杆时代结束之后，财务状况健康、资产质量好、发展战略稳健的头部企业的优势将很难撼动。

其次，积极探索新模式的企业才有更好的未来，谁能抓住住房需求演变的规律，谁就能脱颖而出。

上世纪九十年代是日本房地产业的巅峰，随后进入大萧条，至今也没有能够彻底恢复元气，但依然有大和房建这样可以跻身世界五百强的企业。2008年美国次贷危机，房地美和房利美被接管，随着经济危机的结束，两房逐步走出困境并快速实现大幅盈利，其关键就在于他们能够抓住住房需求演变的规律，利用自身优势，参与租赁业务、社区养老、老旧小区改造、物业管理服务等领域，实现多元化转型。

但多元化转型的前提是发挥自身的优势，而不是盲目多元化，比如房地产企业造车和卖矿泉水就很难成功。

采用这样的分析框架，我们发现尽管国内上市的房地产公司多达240多家，但是真正优质企业并不多，值得投资的就更少了。2021年，无论是A股还是H股，大部分行业的表现都不尽人意，房地产行业也是如此，尤其是港股上市的地产企业，受整体市场环境以及恒生指数的拖累更大。

但投资就是这样，卖在人声鼎沸时，买在无人问津处，此时或许就是房地产企业最好的投资时机。

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