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说起上海的富人区，不得不提一下古北。

上海新开发的豪宅板块很多，不过大部分都是新上海人率先涌入，本地人起先并不看好。

只有古北，在开发之初就高高在上，大部分故土情节严重的老上海人也不得不承认这里是真的好。

然而进入2010年后，古北的优势开始下滑，价格涨幅一直跑输大盘。

以至于不断有人看空古北，认为这里正在被抛弃的过程中，早点脱手才是王道。

甚至有人悲观的认为几十年后古北的地位跟现在的曹杨新村差不多——新的产品层出不穷，古北的豪宅以后就是老破大。

难道社区老了就一定会被抛弃吗？

01

古北出道就征服了上海，很大程度是因为实在是太贵了。

1990年前后古北宝石公寓对内要价1640元人民币，对外要价420美金；到1994年是更是猛涨至1300美元，当时市区房价仅2000-3000元左右。

进入新世纪外销公寓不再被迷恋，古北价格涨幅放缓，不过仍然领跑长宁。

2005年时，中山公园凯欣豪园要价13000元左右，内环外的古北国际广场高达17000元。

与法租界的情怀、黄浦江畔的虚荣不同，当时古北价格被推高是实打实的——这里就值这么多钱。

众所周知，古北的兴起源于虹桥经济技术开发区——上海第一个开发区。

改革开放后引进的第一批外资企业基本坐落于此，尤其以日韩为主。在陆家嘴还是一片滩涂之时，这里就出现了许多纳税亿元楼。

为了给这些远赴中国支援建设的国际友人提供配套住宅，为了避免市区的老房子给国际友人造成不好的印象，1984年开始就选中了西郊这片空地打造全新的居住社区。

直到95年已经建成6层公寓15幢，高层公寓21幢，建筑面积高达62万平方米，另有公建配套0.8万平方米。

这就是古北一期的雏形。

网上有种说法是古北的外籍居民是国际务工人员，好像是国内混不下去才到中国开辟市场。

其实一点都不准确，住在古北的大部分都是外企高管，收入水平、消费能力在国外也是高阶。

收入稍差的国际务工人员大部分退而求其次选择了龙柏、金汇。

古北的外籍人士收入水平之高，迅速就将古北的消费推到上海最高以至于全国最高。

以至于1995年，钻石公寓二室一厅月租金1300美元以上，而附近的罗马花园、广场大厦二室一厅月租金更是高达3000美元。

黄金城道的商铺业态、私人诊所的医疗水平、国际学校的学费水平都远超上海市区。

以至于古北家乐福成为上海最高端的家乐福，市区居民为改善生活都要来这里购物。当然消费水平也是市区的两倍以上。

没办法，当时上海刚开放不久，外来人口流入不多，经济发展远不如现在有活力。

可以说当时古北与市区的差距不是区域差距，而是国外发达经济体与上海消费水平的差距。

当时甚至有种说法是：“要出国旅游，不如先到古北去看看”

所以当时古北的贵，是最高端的消费阶层、最高端资源在这里集中才推上去的。

享受着大陆最高水准的生活，自然价格就推到上海最高之一。

当然里面也夹杂了一些那个时代对外国人的仰视情节，总觉得外国的就是最好的。

而且虽然现在来看古北一期设计上有诸多弊端，在许多市民还住倒马桶里弄的年代，外销公寓绝对是让人羡慕的高级住宅。

巴黎花园小区环境

巴黎花园等标志性小区即使现在去看，品质也超过不少15年房龄的普通商品房。

不过进入2000年后，古北的优势就开始下滑。

02

后来两把刀子捅向了古北。

伤害最深的是浦东的开发。1992年开始，大量外资企业落户浦东金桥、陆家嘴、外高桥等区域，这片原本只占GDP7%的区域直至今日已经超过30%。

随着外资一起转移到浦东的还有大量欧美籍高管，催生了碧云等第二代国际社区。

古北只剩下日韩台企业撑起门面，相对优势不断缩水。

另一方面经过十多年的飞速发展，上海市整体经济水平与国外差距缩小。

民营经济崛起后外资企业也不再高高在上。十五年前外企白领就能拿到1万以上月薪，在当时绝对是高薪阶层。现在大量外企白领月薪仍然停留在1万多，被国内金融、互联网等从业人员迅速超越。

随之而来的是消费水平的拉平。

古北家乐福、高岛屋生鲜超市的高档商品在市区也能找得到，国际学校已经遍地开花，全市医疗水平也有长足的进步。

高岛屋生鲜超市的商品

在市民都见过世面后，古北自然不再高高在上。

同时，2006年古北二期基本开发完毕，但是其他区域豪宅概念才刚开始出现。为了配合营销，富人区的概念层出不穷。

陆家嘴滨江、黄浦滨江轮流登顶房价之颠，法租界兴建的高级住宅也频频打破价格上限，佘山、美兰湖、西郊、东郊别墅区不断出现“亚洲十大豪宅”标杆。

在开发商强大的宣传攻势下，在古北居住水平不再俯视全市的背景下，能留在古北的“富人”越来越少。

甚至陷入了灵魂拷问：

这样一个新兴的涉外居住区，没有任何文化底蕴可以挖掘，又没有黄浦江、佘山、美兰湖这样稀缺的生态景观资源，凭什么保持富人区的地位？

03

不过至少目前古北依旧是价格高地。

内中环间有大量新型的高端社区，目前大宁、长风单价总价都低于古北二期。

前滩凭借学区概念单价很高，总价区域依旧不如古北；碧云有大量大面积别墅拉高总价，单价却又低于古北。

能达到古北这个水平的，目前只有徐汇滨江了。不过徐汇滨江核心区就尚海湾、绿地海珀旭晖、保利西岸、中信君廷名邸等几个小区，体量上与古北还是不能相提并论。

尤其是古北二期，核心小区入手门槛两房1200万、三房1500万，依旧不是普通中产可以够得到的。

房龄已经15年左右还能保持住这个价格水平，很大程度是得益于整体开发带来的居住氛围。

尤其是黄金城道两侧，十余个同房龄、同价位小区汇集的强大购买力在上海依旧排在前列。

另一方面，古北以高层高级公寓为主，形成了一定的居住密度。后期开发的碧云虽然定位够高，但是居住密度降低后商业氛围难以形成。

虽说规划了一条红枫路商业街，购买力的分散导致了商业发展的迟缓。

在这个维度看，后续开发的众多高端社区，没有一个能够达到古北的层级。

陆家嘴滨江、法租界等核心区，商业相当发达，不过人流过大影响了居住体验。汤臣一品、中粮海景壹号江景壮观，不过大的落地窗带来的困扰就是：不知道是你在家里看游客还是游客在江边看你们？

而佘山、碧云这样的别墅区刚好相反，人流又少的过分。环二多次遇到佘山别墅业主，大部分人的反馈是：这里适合白天住，安静；不适合晚上住，太安静了，一个人在小区里有点怕。

不排除极其重视隐私、偏重田园风情的客群能接受这种安静，入住率已经说明了这个群体的体量。

能够做到不过分热闹又不过分安静的，目前只有古北了。

这里有黄金城道提供基础的生活配套、高岛屋虽然不像市区一样热闹但是业态较高契合居民消费。

只有一家瑞金分院、没有电影院、没有各种小吃、没有海底捞，所以不会有大量外来人口，也不适合刚需客群居住。

不过随着古北名声越来越响，一到落叶季，黄金城道还是吸引了不少外来游客。

04

统一的社区规划、大量的同等阶层居民、高水准的消费水平是古北仍旧可以跻身富人区的底气。

这个核心优势中短期内不会被取代。

而且随着板块的逐渐固化，新的富人区出现相当困难，上海将长期保持现有的板块格局。

没有了大量开发商的炒作后，居住本身的价值将重新被发现，一些靠营销溢价靠炒作撑着价格的区域会被打回原形。

市场对古北的另一个担心来自不断老去的社区——买新不买旧是市场规律，古北没有新的地块可供开发，衰老之后居民自然流出。

其实这是一个错误认知，将房龄老与品质差画上了等号。

1999年2月份之前的小区确实与之后开发的商品房有质的区别，毕竟建筑质量规范都做了改版。

但是古北这样的外销公寓或者2005年后的产品，与当今的新房相比差距并不大。

老不是原罪，汤臣一品房龄也有十几年了，从没人说是老破大。

而且房地产市场已经过了黄金时期，短期内不会有新的设计理念、产品工艺诞生，相反装配式住宅大行其道施工质量上出现倒退、新房限价背景下产品质量问题层出不穷。

君不见中海紫御豪庭外立面脱落、前滩豪宅也陷入维权。

所以至少古北二期的七个小区中期内不会面临房龄问题，何况六七个人车分流高品质社区、沿街配套丰富定位又高、街道绿化优质的片区短期根本不可能复制。

古北的街道

而且前滩开发完毕后中环内不会再有大面积地块，郊区开发的社区交通上短板明显——延安高架+地铁10、15号线这样的配置很是稀缺。

更不用说漕河泾+徐家汇+中山公园提供的购买力。

而且大古北的概念已经越来越深入人心，闵行金虹桥提供了大片土地后，围绕古北开发了一系列高端产品，板块内活力得以保持。

同时，造成古北这15年跑输大盘的两把刀子也已经消失，古北已经与整体市场同呼吸共命运，凭借着优质的社区环境会再次获得部分客群青睐。

也许现在已经到谷底。

不过长期来看古北是存在上限的，这个灵魂拷问前面也提到过。

目前上海的房价上限大致是12万，突破这个天花板一定需要给出一个强有力的理由。

目前能找到的营销逻辑其一是法租界的文化沉淀，其二就是黄浦江这条黄金纽带。

说白了还是虚的概念。

社区环境、居住舒适度是需要的，目前看起来还是苍白无力，可能花300万溢价买一处江景更重要一些吧。

不过我们为什么要考虑长期？

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